[摘要] 近日，廣東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱意見），這給商業(yè)、公寓和租賃市場送來新年大禮包。該政策沿襲2016年國務(wù)院39號文對于加快住房租賃市場政策的精神，并進一步細化?！兑庖姟访鞔_表示允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，“N+1”房有望合法化。

近日，廣東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱意見），這給商業(yè)、公寓和租賃市場送來新年大禮包。該政策沿襲2016年國務(wù)院39號文對于加快住房租賃市場政策的精神，并進一步細化?！兑庖姟访鞔_表示允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，“N+1”房有望合法化。

商業(yè)物業(yè)迎利好

《意見》允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

早在去年6月份，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅房租賃市場的若干意見》，去年12月份中央經(jīng)濟工作會議提出，“加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。”廣東省出臺這一政策是對國家發(fā)展住房租賃市場精神的沿襲。

政策出臺后，包括公寓等在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)和租賃住房市場將迎來利好，同時根據(jù)政策精神，在符合要求的前提下，允許將現(xiàn)有住房進行改造后出租，即業(yè)內(nèi)所稱的“N+1”有望合法化。

在商業(yè)地產(chǎn)庫存居高不下的情況下，該政策的出臺無疑對廣東省消化商業(yè)庫存，緩解部分城市緊張的供求關(guān)系，對于促進租賃市場的發(fā)展具有重要作用。需要注意的是，目前“商改住”依然面臨較大困境，尚缺乏具體的實施細則，如果政策執(zhí)行不力，無法落到實處，也將淪為“一紙空文”。

商業(yè)地產(chǎn)庫存居高不下

分析師肖文曉表示，新政出臺與商業(yè)地產(chǎn)去庫存有著緊密關(guān)系。

2016年，全國經(jīng)歷了一輪去庫存與大范圍的樓市調(diào)控，在全國性的商品房去庫存大方向上導致部分城市樓市過熱，住宅庫存告急，但是商業(yè)用房市場卻遇冷，出現(xiàn)庫存越去越高的現(xiàn)象。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。

具體到廣州，去年一年住宅市場去庫存成效顯著，2016年初，廣州庫存消化周期達11個月，2017年開年，截至1月底，全市一手住宅庫存不足700萬平方米，近6個月消化767.65萬平方米，庫存消化周期不足半年，處于供不應求狀態(tài)。

但真正需要去化的商業(yè)地產(chǎn)庫存卻一直居高不下，數(shù)據(jù)顯示，2016年初廣州商辦物業(yè)（不含酒店式公寓）的庫存面積（可售面積）約為360萬平方米，到2016年末，這一數(shù)據(jù)變成了420萬平方米。商辦物業(yè)的去化周期，維持在40個月以上的高位。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存似乎成為商品房市場的一大“頑疾”，放開商改住之后，商業(yè)地產(chǎn)去庫存的目的是否就能順利達到呢？肖文曉認為，商改住仍存在諸多阻礙，不要過于樂觀，不是所有的城市商業(yè)用房都有改為租賃住房的市場條件，政策能多大程度上落到實處等因素都將影響政策的效果。